Er rétti tíminn til að stækka við sig?
07 apríl 2023
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Einar H. Reynis on Unsplash
Það er gjarnan talað um húsnæðismarkaðinn sem eina heild en í raun er eftirspurn eftir mismunandi húsnæði auðvitað ólík eftir aðstæðum og tímabilum. Þegar fólk veltir fyrir sér að stækka við sig er mikilvægt að hafa þetta í huga en stærð stökksins fer m.a. eftir því hversu vel tímasett það er.
Almennt séð hafa dýrari eignir meiri einkenni lúxusvöru en litlar eða meðalstórar íbúðir og þar af leiðandi má vænta þess að eftirspurn eftir dýrari eignum líkt og sérbýli sveiflist meira með efnahagsaðstæðum. Eftirspurn eftir ódýrari eignum sem snýr meira að því að mæta grunnþörf um húsaskjól er hins vegar til þess fallin að vera stöðugri.
Ef litið er á 6 mánaða hækkunartakt sérbýlis má sjá að þegar stýrivextir fóru hvað lægst, niður í 0,75% hækkað sérbýli hraðar en fjölbýli. Nánar til tekið fór hækkunartaktur sérbýlis upp í 15% í júlí 2021 þegar markaðurinn var við suðumark en fjölbýli fór á sama tíma aðeins upp í 9%.
Eftir að Seðlabankinn dró úr aðgengi að lánsfé og hækkaði vexti hratt í sumar hefur sérbýli síðan lækkað um 2,7% á meðan fjölbýli hefur hækkað um 0,6%. Það eru því vísbendingar um að lúxusvaran (sérbýli) verði fyrir meiri áhrifum af erfiðari aðstæðum á lánamarkaði.
Eftir að Seðlabankinn dró úr aðgengi að lánsfé og hækkaði vexti hratt í sumar hefur sérbýli síðan lækkað um 2,7% á meðan fjölbýli hefur hækkað um 0,6%. Það eru því vísbendingar um að lúxusvaran (sérbýli) verði fyrir meiri áhrifum af erfiðari aðstæðum á lánamarkaði.
Heimildir: HMS og Greiningardeild Húsaskjóls
Ef litið er á verðdreifingu þeirra eigna sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu núna má sjá að aðeins 15% af framboðinu er með ásett verð undir 60 m.kr. á meðan 51% er yfir 80 m.kr.
Það er því óhætt að fullyrða að það er mjög takmarkað framboð af ódýrum eignum samanborið við dýrari eignir og samningsstaða seljenda ódýrari eigna því mun sterkari en samningsstaða seljenda dýrari eigna.
Það er því óhætt að fullyrða að það er mjög takmarkað framboð af ódýrum eignum samanborið við dýrari eignir og samningsstaða seljenda ódýrari eigna því mun sterkari en samningsstaða seljenda dýrari eigna.
Heimildir: Fasteingavefur Vísis og Greiningardeild Húsaskjóls (eignir án ásetts verðs eru ekki taldar með)
Ef við lítum síðan á dæmi þar sem aðili er með 42% eigið fé í eign í ódýrari kantinum og horfir til þess að stækka við sig eru áhrifin á greiðslubyrðina býsna mikil í krónum talið í núverandi vaxtaumhverfi.
(*) Hér er miðað við 40 ára óverðtryggt jafngreiðslulán
Af öllu ofangreindu er það mat undirritaðs að lækkunarþrýstingur á dýrari eignir verði þó nokkuð meiri á komandi mánuðum en á ódýrari eignir. Þar af leiðandi er útlit fyrir að samningsstaða þeirra sem eru að horfa til að stækka við sig á markaðnum muni halda áfram að styrkjast á komandi mánuðum.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ferjubakki 2
Ferjubakki 2
109 Reykjavík
101.5 m2
Fjölbýlishús
413
689 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Reykjadalur 3B
Reykjadalur 3B
271 Mosfellsbær
871.6 m2
Einbýlishús
523
233 þ.kr./m2
203.000.000 kr.Skoða eignina Móaflöt 41
Móaflöt 41
210 Garðabær
219.5 m2
Raðhús
514
638 þ.kr./m2
140.000.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 13
Njörvasund 13
104 Reykjavík
191.9 m2
Einbýlishús
723
964 þ.kr./m2
185.000.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3 - Útsýni
Hörðukór 3 - Útsýni
203 Kópavogur
118.9 m2
Fjölbýlishús
413
773 þ.kr./m2
91.900.000 kr.Skoða eignina Þorraholt 13A (104)
Þorraholt 13A (104)
210 Garðabær
115.5 m2
Fjölbýlishús
413
848 þ.kr./m2
97.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
845 þ.kr./m2
84.500.000 kr.Skoða eignina Hulduland 14
Hulduland 14
108 Reykjavík
195.1 m2
Raðhús
523
922 þ.kr./m2
179.900.000 kr.Skoða eignina Háagerði 79
Háagerði 79
108 Reykjavík
71.8 m2
Fjölbýlishús
312
695 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Hlíðarhjalli 52
Hlíðarhjalli 52
200 Kópavogur
66 m2
Fjölbýlishús
312
979 þ.kr./m2
64.600.000 kr.