Vextirnir sem hleyptu húsnæðisverði af stað
04 apríl 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,5% í febrúar sem er um þrefalt meiri hækkun en í meðalmánuði undanfarin 7 ár. Þessi hækkun þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 22,5%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Tvær meginskýringar á þessum óhóflega verðhækkunum hafa verið gefnar hingað til, annars vegar framboðsskortur og hins vegar sögulega lágir vextir. Undirritaður telur að lágir vextir hafi haft meira að segja.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Áður en fjöldi kaupenda tók að vaxa í kjölfar vaxtalækkana stóð árshækkunartakur húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu aðeins í 3,8%.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Seðlabankastjóri sagði á ársfundi Seðlabankans undir lok mars að líklega verði nauðsynlegt að hækka vexti frekar svo hægt verði að hemja verðbólgu. Líklega má sleppa líklega úr þeirri fullyrðingu en það eru varla aðrir kostir í stöðunni en að hækka vexti á meðan verðbólga er í kringum 7% og útlit fyrir að hún aukist enn frekar. Frekari vaxtahækkanir munu draga töluvert úr getu kaupenda til að halda áfram í yfirboðskapphlaupinu. Þrátt fyrir að sagan um að nánast allar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu fari yfir ásettu verði sé lífseig er vert að nefna að gögnin tala öðru máli. Fleiri íbúðir fara undir ásettu verði en yfir því þó sögulega sé hlutfall þeirra sem selst yfir ásettu verði mjög hátt, eða um 45%.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Huldubraut 11
Huldubraut 11
200 Kópavogur
69 m2
Fjölbýlishús
312
955 þ.kr./m2
65.900.000 kr.Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267.4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Flétturimi 12
Flétturimi 12
112 Reykjavík
74.1 m2
Fjölbýlishús
312
849 þ.kr./m2
62.900.000 kr.Skoða eignina Hlíðarbyggð 1
Hlíðarbyggð 1
210 Garðabær
190 m2
Raðhús
514
815 þ.kr./m2
154.900.000 kr.Skoða eignina Suðurhella 14
Suðurhella 14
221 Hafnarfjörður
87.1 m2
Fjölbýlishús
312
745 þ.kr./m2
64.900.000 kr.Skoða eignina Bergstaðastræti 45
Bergstaðastræti 45
101 Reykjavík
23.1 m2
Fjölbýlishús
211
1468 þ.kr./m2
33.900.000 kr.Skoða eignina Ástún 14
Ástún 14
200 Kópavogur
93.1 m2
Fjölbýlishús
413
837 þ.kr./m2
77.900.000 kr.Skoða eignina Víðimelur 32
Víðimelur 32
107 Reykjavík
55.8 m2
Fjölbýlishús
312
894 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Lækjasmári 60
Lækjasmári 60
201 Kópavogur
99.5 m2
Fjölbýlishús
312
753 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Móaflöt 4
Móaflöt 4
210 Garðabær
188 m2
Einbýlishús
522
823 þ.kr./m2
154.800.000 kr.