Vextirnir sem hleyptu húsnæðisverði af stað
04 apríl 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,5% í febrúar sem er um þrefalt meiri hækkun en í meðalmánuði undanfarin 7 ár. Þessi hækkun þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 22,5%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Tvær meginskýringar á þessum óhóflega verðhækkunum hafa verið gefnar hingað til, annars vegar framboðsskortur og hins vegar sögulega lágir vextir. Undirritaður telur að lágir vextir hafi haft meira að segja.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Áður en fjöldi kaupenda tók að vaxa í kjölfar vaxtalækkana stóð árshækkunartakur húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu aðeins í 3,8%.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Seðlabankastjóri sagði á ársfundi Seðlabankans undir lok mars að líklega verði nauðsynlegt að hækka vexti frekar svo hægt verði að hemja verðbólgu. Líklega má sleppa líklega úr þeirri fullyrðingu en það eru varla aðrir kostir í stöðunni en að hækka vexti á meðan verðbólga er í kringum 7% og útlit fyrir að hún aukist enn frekar. Frekari vaxtahækkanir munu draga töluvert úr getu kaupenda til að halda áfram í yfirboðskapphlaupinu. Þrátt fyrir að sagan um að nánast allar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu fari yfir ásettu verði sé lífseig er vert að nefna að gögnin tala öðru máli. Fleiri íbúðir fara undir ásettu verði en yfir því þó sögulega sé hlutfall þeirra sem selst yfir ásettu verði mjög hátt, eða um 45%.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ferjubakki 2
Ferjubakki 2
109 Reykjavík
101.5 m2
Fjölbýlishús
413
689 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Reykjadalur 3B
Reykjadalur 3B
271 Mosfellsbær
871.6 m2
Einbýlishús
523
233 þ.kr./m2
203.000.000 kr.Skoða eignina Móaflöt 41
Móaflöt 41
210 Garðabær
219.5 m2
Raðhús
514
638 þ.kr./m2
140.000.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 13
Njörvasund 13
104 Reykjavík
191.9 m2
Einbýlishús
723
964 þ.kr./m2
185.000.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3 - Útsýni
Hörðukór 3 - Útsýni
203 Kópavogur
118.9 m2
Fjölbýlishús
413
773 þ.kr./m2
91.900.000 kr.Skoða eignina Þorraholt 13A (104)
Þorraholt 13A (104)
210 Garðabær
115.5 m2
Fjölbýlishús
413
848 þ.kr./m2
97.900.000 kr.Skoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
845 þ.kr./m2
84.500.000 kr.Skoða eignina Hulduland 14
Hulduland 14
108 Reykjavík
195.1 m2
Raðhús
523
922 þ.kr./m2
179.900.000 kr.Skoða eignina Háagerði 79
Háagerði 79
108 Reykjavík
71.8 m2
Fjölbýlishús
312
695 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Flétturimi 19
Flétturimi 19
112 Reykjavík
99.8 m2
Fjölbýlishús
514
821 þ.kr./m2
81.900.000 kr.