Fasteignamarkaðurinn 2021

31 desember 2021

Ragnar Kormáksson

Fasteignaleitin

Það hefur eflaust ekki farið framhjá mörgum að mikið líf hefur verið á fasteignamarkaði á liðnu ári. Lágt vaxtastig síðustu ára hefur auðveldað mörgum sín fyrstu fasteignakaup og margir hafa stækkað við sig. Fasteignamarkaðurinn hefur einkennst af sögulegum verðhækkunum, skorti á fasteignum og mikilli samkeppni um eignir sem endurspeglast í metsölu yfir ásettum verðum.

Mesta hækkun fasteignaverðs í 16 ár

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um rúmlega 16% síðustu 12 mánuði, en þetta er mesta hækkun á íbúðaverði í 16 ár.[1] Á einungis tveimur árum hefur fasteignaverð hækkað um hátt í 25% á höfuðborgarsvæðinu. Hækkunin á árinu er töluvert umfram hagspár hjá Íslandsbanka[2], Landsbankanum[3] og Arion Banka[4] en spárnar gerðu ráð fyrir því að hækkunin yrði á bilinu 6-12%.

Hagspár allra bankanna gera ráð fyrir því að fasteignaverð haldi áfram að hækka árið 2022 en að hækkunin verði öllu hóflegri. Íslandsbanki spáir 6,9% hækkun, Landsbankinn 4,5% hækkun og Arion Banki gerir ráð fyrir tæplega 6% hækkun.

Vísitölur íbúðarverðs á höfuðborgarsvæðinu (janúar 2020 = 100)

Íbúðum í byggingu fer enn fækkandi

Enn er mikill skortur á eignum sem gæti ýtt undir áframhaldandi hækkun á fasteignaverði. Samkvæmt líkani Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er áætlað að í upphafi árs 2021 hafi óuppfyllt íbúðaþörf verið um 3.950 íbúðir, þ.e. íbúðir sem þyrfti að byggja svo framboðs og eftirspurnarhliðin væri jöfn. Þar að auki gerir líkanið ráð fyrir að þörf sé á að meðaltali 1.900 íbúðum á ári til að mæta eftirspurn á markaði.[5]

Samtök Iðnaðarins birtir yfirlit, yfir íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu, tvisvar á ári. Samkvæmt tölum frá september 2021 voru 3.387 íbúðir í byggingu og hafði þeim þá fækkað samfellt frá því í mars árið 2019 þegar 4.988 íbúðir voru í byggingu. Ef tölurnar nú eru bornar saman við tölur frá ári síðan (september 2020) þegar 4.127 íbúðir voru í byggingu, þá hefur orðið 18% samdráttur í byggingu íbúða milli ára.[6]

Töluvert meira virðist byggt af smærri íbúðum í fjölbýli nú heldur en undanfarin ár. Meðalfermetrafjöldi íbúðar í fjölbýli á Höfuðborgarsvæðinu er nú í kringum 85 fm2 og hefur farið stöðugt lækkandi síðan 2018, þegar hann var um 101 fm2. Meðalstærð sérbýlis er aftur á móti á pari við meðaltal síðustu 5 ára, sem er um 186 fm2.

Hækkandi stýrivextir

Seðlabanki Íslands hækkaði stýrivexti fjórum sinnum á árinu úr 0,75% í 2% til þess að stemma stigu við síhækkandi verðbólgu, sem hefur nánast aukist samfellt frá því í janúar 2020 og mælist nú 5,1%. Síðast þegar verðbólga mældist yfir 5% var í júní 2012 og þá voru stýrivextir um 5%.

Seðlabankastjóri hefur verið óhræddur við að hækka stýrivexti til þess að draga úr verðbólgu, oft umfram spár fjármálastofnanna sem gerðu margar hverjar ekki ráð fyrir 2% stýrivöxtum fyrr en á næsta ári. Því er vert að fylgjast vel með vaxtaákvörðunardögum peningastefnunefndar á næsta ári hafi fólk í huga að breyta vaxtakjörum sínum.

Hagspár bankanna þriggja gera ráð fyrir því að verðbólgan hafi náð hámarki sínu í ár og fari lækkandi næstu tvö árin en búast þó við að vextir haldi áfram að hækka og verði nær 2,75 – 3,00% í lok árs 2023.

Metfjöldi kaupsamninga

Metfjöldi kaupsamninga var gerður á árinu 2021. Tölur fyrir desember mánuð hafa ekki verið gefnar út en kaupsamningar eru samt sem áður orðnir fleiri en öll fyrri ár. Ef kaupsamningar eru áætlaðir fyrir desember mánuð er líklegt að heildarfjöldi þeirra fari yfir 16.000, en til þessa hafa flestir kaupsamningar verið gerðir árið 2020, en þá voru gerðir 14.784 samningar.

Mars var sögulegur metmánuður þegar kom að fjölda seldra fasteigna á landinu í einum mánuði. Á landinu öllu voru gerðir 1.878 kaupsamningar og þar af voru 1.182 á höfuðborgarsvæðinu. Síðastliðin þrjú ár hefur meðalfjöldi kaupsamninga verið 1170 á mánuði (723 á mánuði á höfuðborgarsvæðinu) og því voru þetta rúmlega 60% fleiri kaupsamningar en undir venjulegum kringumstæðum.[7]

Fasteignamat tók stökk

Fasteignamat þjónar fyrst og fremst þeim tilgangi að skapa grundvöll fyrir álagningu opinbera gjalda. Árið 2022 kemur fasteignamat til með að hækka um 7,4% frá árinu 2021 sem er umtalsverð hækkun frá árinu áður þegar hækkunin var einungis 2,1%.[8] Þessi hækkun leiðir til hærri fasteignaskatts sem er hluti af fasteignagjöldum sem íbúðareigendur greiða fyrir árlega og nemur 0,18% af fasteignamati auk 0,2% af lóðamati.

Hvað er framundan?

Það er ekki að furða að fasteignaverð hafi hækkað mikið á árinu þar sem að eftirspurn eftir húsnæði hefur verið mikil og lítið bæst við á framboðshliðinni. Vextir eru enn tiltölulega lágir í sögulega samhengi sem hefur auðveldað mörgum kaupendum fjármögnun þó vextir fari nú hækkandi.

Hagspár bankanna gera ráð fyrir áframhaldandi hækkun stýrivaxta sem myndi þyngja greiðslubyrði húsnæðislána og draga úr kaupgetu á fasteignamarkaði. Þó er ekki auðséð að framboðsvandi fasteigna verði leystur á næstunni þar sem minna er byggt en þörf er á.

Ef vextir halda áfram að hækka gæti dregið nokkuð úr eftirspurn á fasteignamarkaði og ólíklegt þykir að fasteignaverð haldi áfram að hækka af sama krafti og í ár í ljósi núverandi vaxtastigs. Til að mynda lækkaði verð á sérbýli í nóvember á þessu ári í fyrsta sinn síðan í febrúar. Því má leiða að því líkur að hækkun á fasteignaverði verði hóflegri í byrjun árs 2022 heldur en við sáum árið 2021.

[1] https://www.skra.is/gogn/fasteignagattin/fasteignavidskipti/visitolur-ibuda-og-leiguverds/

[2] https://cdn.islandsbanki.is/image/upload/v1/documents/Thjodhagsspa_ISB_210921.pdf

[3] https://www.landsbankinn.is/umraedan/efnahagsmal/thjodhags-og-verdbolguspa-2021-2023

[4] https://www.arionbanki.is/themes/arionbanki/arionbanki/documents/Frettir/Efnahagshorfur%202021-2023.pdf

[5] https://hms.is/media/8581/stada-og-throun-husnaedismala_2021.pdf

[6] https://www.si.is/media/_eplica-uppsetning/Greining-SI_Ibudatalning_29-09-2021.pdf

[7] https://www.skra.is/gogn/fasteignagattin/fasteignavidskipti/manadarvelta/

[8] https://www.skra.is/fasteignir/fasteignamat/2022/