Minnkandi seljanleiki og ofmetin íbúðaþörf
01 desember 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Lengi lifir í gömlum glæðum en húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% í október. Þessi hækkun kemur þrátt fyrir að íbúðaframboð sé enn þá að vaxa hratt og undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fari greinilega fækkandi. Þá hefur áhugi á íbúðum minnkað mikið þar sem hver íbúðaauglýsing á höfuðborgarsvæðinu fékk aðeins 42 smell á dag í byrjun nóvember samanborið við 149 í febrúar, samkvæmt nýjustu mánaðarskýrslu HMS.
Það fór sennilega ekki fram hjá mörgum að Seðlabankinn hækkaði stýrivexti 23. nóvember sl. upp í 6%. Þetta er tíunda vaxtahækkunin síðan vorið 2021 og stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan árið 2010. Vaxtahækkanirnar hafa vissulega hægt á íbúðaverðshækkunum en áhrifin hingað til hafa þó verið minni en væntingar stóðu til.
Þegar stýrivextir voru hvað lægstir frá júní 2020 til júní 2021 fjölgaði undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu um 42% milli ára að staðaldri. Eftir að vaxtahækkunarferlið fór á skrið hefur þróunin hins vegar snúist við og frá júlí 2021 hefur fjöldi kaupsamninga dregist saman um 28% að jafnaði. Því er svo komið að aðeins 462 kaupsamningar voru undirritaðir á höfuðborgarsvæðinu í október sem er 26% undir langtímameðaltali og 59% minna en þegar fjöldi viðskipta náði hámarki í mars í fyrra.
Eignum á sölu er að fjölga hratt, meðalsölutími er áfram að lengjast og aðeins fjórðungur íbúða selst yfir ásettu verði samanborið við vel yfir 60% á fyrri hluta ársins. Það má því ætla að hækkanir milli mánaða skýrist frekar af sölutregðu og lítilli veltu en eftirspurnarþrýstingi frá kaupendum.
Þegar litið er til lengri tíma ræðst raunveruleg íbúðaþörf aðallega af grunnbreytum líkt og fólksfjölda og fjölskyldustærð. Það er því mjög áhugavert að nýbirt manntal Hagstofunnar bendir til að íbúafjöldi á Íslandi hafi verið ofmetinn um 10 þúsund íbúa. Til að viðhalda núverandi eftirspurnar og framboðsjafnvægi þarf að jafnaði að byggja 2.500 íbúðir á ári fram til ársins 2030 og 3.000 á ári ef vinna á upp uppsafnaðan íbúðaskort.
Ofmat á íbúafjölda um 10 þúsund manns leiðir hins vegar til þess að uppsöfnuð íbúðaþörf, sem hefur verið metin í kringum 4.500 íbúðir, er verulega ofmetin.
Nú virðist markaðurinn vera endanlega orðinn vinalaus. Stýrivextir hafa hækkað um 5,25 prósentustig, lánþegaskilyrði hafa verið hert, áhugi á íbúðum hefur dregist saman um 72% og nú liggur fyrir að fólsfjölgun sem hefur verið megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana undanfarin ár er verulega ofmetin.
Sýn undirritaðs á markaðinn hefur ekki breyst. Húsnæðisverð hefur aldrei verið jafn hátt samanborið við laun og ljóst að seljanleiki á markaðnum hefur dregist verulega saman. Af öllu ofangreindu væri eðlilegt að húsnæðisverð myndi lækka á næstu mánuðum og ekki ljóst hvað ætti að leiða til frekari verðhækkana.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Vallengi 15
Vallengi 15
112 Reykjavík
88,7 m2
Fjölbýlishús
312
844 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Norðurbyggð 8
Norðurbyggð 8
815 Þorlákshöfn
167,9 m2
Fjölbýlishús
414
416 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Öldugata 17
Öldugata 17
101 Reykjavík
132,8 m2
Fjölbýlishús
523
821 þ.kr./m2
109.000.000 kr.Skoða eignina Holtsgata 34
Holtsgata 34
101 Reykjavík
47,2 m2
Fjölbýlishús
211
1057 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Hlíð 4
Hlíð 4
276 Mosfellsbær
47,1 m2
Sumarhús
312
741 þ.kr./m2
34.900.000 kr.Skoða eignina Grænahlíð 10
Grænahlíð 10
105 Reykjavík
124,1 m2
Hæð
514
886 þ.kr./m2
109.900.000 kr.Skoða eignina Rauðalækur 21
Rauðalækur 21
105 Reykjavík
98,8 m2
Fjölbýlishús
413
900 þ.kr./m2
88.900.000 kr.Skoða eignina Nökkvavogur 28
Nökkvavogur 28
104 Reykjavík
83 m2
Fjölbýlishús
413
767 þ.kr./m2
63.700.000 kr.Skoða eignina Hjaltabakki 4
Hjaltabakki 4
109 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
413
649 þ.kr./m2
64.900.000 kr.