Íbúðamarkaður kólnar hratt
Viðsnúningur er hafinn á íbúðamarkaði og hann er að kólna ansi hratt. Framboð af íbúðum til sölu eykst hröðum skrefum þessa dagana en mest eru það eignir á endursölu og minna um nýbyggingar. Það er til marks um að aðgerðir Seðlabankans eru að hafa tilætluð áhrif.
10 október 2022
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Eins og flestir vita hefur verið mikið fjör á íbúðamarkaði undanfarin misseri. Íbúðaverð byrjaði að hækka nánast við upphaf faraldursins og ári síðar bætti í hækkunartaktinn sem hefur hækkað hratt nær sleitulaust síðan. Nú er viðsnúningur á íbúðamarkaði hafinn, íbúðaverð er loksins að hægja á sér og það frekar hratt.
Fyrstu merki þess að íbúðamarkaður væri að hægja á sér litu dagsins ljós í sumar en í júlí hækkaði vísitala íbúðaverðs einungis um prósentu milli mánaða. Í venjulegu árferði væri prósentuhækkun á milli mánaða talin mikil en í þessu tilfelli var hún virkilega kærkomin eftir 2-3% hækkunartakt mánuðina á undan. Viðsnúningurinn varð svo skýrari þegar vísitalan fyrir ágústmánuð lækkaði um 0,4% á milli mánaða í fyrsta skipti frá því í nóvember 2019. Ástæða fyrir lækkuninni var sú að sérbýli lækkuðu um 2,4% á milli mánaða en verð á fjölbýli stóð nánast í stað á sama tíma. Verð á sérbýlum er almennt sveiflukenndara þar sem færri kaupsamningar liggja að baki á hverjum tíma.
Nú er loksins að draga úr árshækkun íbúðaverðs. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 23% en takturinn var 25,5% í ágúst og hafði ekki mælst svo mikill síðan í lok árs 2005. Fjölbýli hefur hækkað um 24% á undanförnu ári á meðan sérbýli hefur hækkað um 20% á sama tímabili.
Seðlabankanum tókst loksins að róa markaðinn
Framboð af íbúðum til sölu hefur aukist hratt uppi á síðkastið sem helst í hendur við það að íbúðamarkaðurinn er að róast. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) voru í september um 1.000 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu og höfðu ekki verið svo margar síðan í byrjun árs 2021. Þetta rímar við okkar gögn um framboð íbúða. Íbúðum til sölu hefur haldið áfram að fjölga hratt undanfarið og í byrjun október voru um 1.400 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu.
Af þessum 1.400 íbúðum til sölu eru um 300 íbúðir nýbyggingar. Framboð íbúða samanstendur nefnilega að mestu af eldri eignum í endursölu en ekki nýbyggingum. Frá okkar bæjardyrum séð er það skýrt merki um að íbúðamarkaður er ekki að hægja á sér vegna þess að framboð af nýjum eignum er að taka við sér heldur vegna þess að eftirspurn á markaðinum er að minnka. Ástæða þess virðist fyrst og fremst vera aðgerðir Seðlabankans, en hann hefur bæði hækkað vexti umtalsvert og einnig hert á lánaskilyrðum á nýjum íbúðalánum. Það má segja að Seðlabankanum hafi loksins tekist að róa íbúðamarkaðinn. Hann hóf að hækka vexti og herða á lánaskilyrðum í fyrravor, meðal annars til að róa markaðinn enda hefur hækkun íbúðaverðs vegið allþungt í háum verðbólgutölum undanfarin misseri.
Útlit fyrir rólegri íbúðamarkað á næsta ári
Þó eftirspurn sé að minnka ríkir enn talsverð eftirspurnarspenna á markaði. Meðalsölutími er enn mjög stuttur og enn selst fjöldi íbúða yfir ásettu verði. Framboð nýrra íbúða verður einnig að taka við sér til þess að betra jafnvægi náist á markaðinum. HMS og Samtök iðnaðarins birtu fyrr í vikunni íbúðatalningu og samkvæmt henni eru ríflega 8.000 íbúðir í byggingu á landinu öllu sem er talsverð fjölgun frá síðustu talningu. Þessi fjölgun íbúða í byggingu er þó að mestu á fyrri byggingarstigum svo það er enn langt í land að þær skili sér inná markaðinn. Ef horft er nær í tíma eru 1.200 íbúðir áætlaðar inná markaðinn það sem eftir er af þessu ári og 3.200 á næsta ári. Það verður vonandi nóg til að bæði anna uppsafnaðri þörf sem er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.
Í nýrri þjóðhagsspá okkar spáum við því að íbúðaverð muni kólna allhratt á næstu mánuðum og verður það vonandi í vissu jafnvægi í byrjun næsta árs. Við teljum að raunverð íbúða hækki um tæplega 12% á þessu ári en nú þegar hefur sú hækkun að mestu komið fram. Á næsta ári spáum við tæplega 1% raunverðshækkun eða um 7% nafnverðshækkun að jafnaði milli ára. Hafa verður í huga að þegar borin eru saman ársmeðaltöl kemur sú hækkun sem þegar hefur orðið á þessu ári fram í talsverðri hækkun milli ára, jafnvel þótt mun hægari hækkun verði á markaði á komandi fjórðungum. Við gerum ráð fyrir að íbúðamarkaður sigli almennt lygnan sjó á næsta ári. Það gæti þó farið svo að sveiflur verði á markaði og verð lækki til skemmri tíma en til lengri tíma litið mun íbúðaverð þróast í takti við annað verðlag samkvæmt spá okkar.
Höfundur
Bergþóra Baldursdóttir - Hagfræðingur Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Nökkvavogur 7
Nökkvavogur 7
104 Reykjavík
69.2 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
845 þ.kr./m2
58.500.000 kr.Skoða eignina Sunnusmári 28
Sunnusmári 28
201 Kópavogur
92.5 m2
Fjölbýlishús
312
821 þ.kr./m2
75.900.000 kr.Skoða eignina Naustavör 36
Naustavör 36
200 Kópavogur
108.3 m2
Fjölbýlishús
211
969 þ.kr./m2
104.900.000 kr.Skoða eignina Háaleitisbraut 151
Háaleitisbraut 151
108 Reykjavík
106 m2
Fjölbýlishús
43
655 þ.kr./m2
69.400.000 kr.